沈阳阳光假日山庄投资回报书 [复制链接]

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简介：该文件为沈阳阳光假日山庄投资回报书，笔者从购房用途，投资环境，以及后期投资回报预算等等方面分析了投资该山庄的优势。供大家借鉴！！(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
关键字：沈阳,阳光假日山庄,投资,回报书(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
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一、 购房者的购房两大用途逐步凸现 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　1、 自用：此类人群追求居住环境与舒适便利性，注重房屋的品质感，向往追求居住的尊贵性。 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　2、 投资：随着居民投资渠道的增多，房产投资成为众多投资人士的追逐热点，原因在于这种新兴的投资方式是目前众多投资方式中投资回报较高的一种投资形式。 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
二、 房产投资对投资环境的选择 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　1、 商业中心、城市的主枝干道 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　人群：大量的外来打工人士、企业白领、私营企业主等。 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　支持：距离市区内繁华近，距离工作地点近、生活购物便利、提高效率。 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　2、 热门旅游地区 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　人群：游客、外商、高级白领、私营企业主等。 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　支持：成熟的自然环境，优越的居住环境，远离城市喧嚣。(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
三、 本案具备投资环境 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　1、 自身条件：产品自身成熟、品质感、景观规划、面积小、总价款低。 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　2、 政府规划：棋盘山是沈阳重点代护旅游开发区，得到政府的大力扶持。 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　自然景观优美、冰雪节吸引大量人流 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　园博会---沈阳最大的热带雨林 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　游乐场—嘉年华等等 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　3、 充足人群(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　　游客、外商、高级白领、小资一族等等 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　4、项目周边无高档宾馆，使本项目在本区域的投资潜力增强。(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
四、 新定销售单价4900元/㎡构成 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　以下数据均以70㎡，两室一厅一卫为例。 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　1、 本项目现阶段单价×70㎡=本项目现阶段总价 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　3500元×70㎡=245000元 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　2、（精装修+家用电器）单价×70㎡=（精装修+家用电器）总价款 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　800元×70㎡=56000元 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　3、 现阶段上涨单价×70㎡=上涨房款总额 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　600元/㎡×70㎡=42000元 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　4、{（精装修+家用电器）单价+上涨房款单价+现阶段上涨单价 }×70㎡ (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　=现阶段房款总额 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　（3500+800+600）×70㎡=343000元 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　以此4900元/㎡的价格销售，实行2年签约代租政策，每年返还客户2万元，两年共返给客户4万元。两年后，客户自愿选择是否与物业公司签订代租协议。（两年后，开发公司将不对其进行返款制度）(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
五、 客户两年后预期经营回报计算 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　以70㎡，两室一厅一卫为例。 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　1、租金单价/天×160天/年=租金总价/年 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　　300元/天×160天=48000元/年 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　2、租金总价/年—物业代租管理费/年=年收益 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　　48000—4000=44000元 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　3、（现阶段房款总额—两年返款总额）/年收益=自主经营回款年限 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　（336000—30000）/44000 = 6.96年 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　4、 代租年限+自主经营回款年限=总体回款年限 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　　　2年+6.96年=8.96年≈9年 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　结论：购买阳光假日山庄，进行投资，9年可以收回所有投资。(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
六、 未来经营预估 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
1、 客户与物业公司签定代租协议(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
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年限 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	经营者 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	年回报率 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	返还金额（元） (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
1年 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	物业公司代租 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	6%(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	20580(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
2年 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	物业公司代租 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	8%(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	27440(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
3年 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	物业公司代租 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	10%(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	34300(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
4年 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	物业公司代租 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	12%(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	41160(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
5年 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	物业公司代租 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	14%(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	48020(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
6年 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	物业公司代租 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	16%(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	54880(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
7年 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	物业公司代租 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	18%(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	61740(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
8年 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	物业公司代租 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	20%(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ	68600(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
合计： (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ			356720(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ

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　　（预估的8年返款总额+前两年的返款总额）—物业代租费用=客户投资回报 (Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
　　（356720+40000）—50000=346720(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
2、 客户入股分红的政策（略）(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ
详情请参考附件！！(Ø{5®xÍjfbbs.3c3t.com²Ï{`‘ÞDœÇ